3 月 13 日，碧桂园发布业绩预告，预期截至 2022 年 12 月 31 日止年度可能录得剔除公允价值变动、汇兑净损益等影响后的归属于公司股东的核心净利润介乎约人民币 10 亿元至人民币 30 亿元，预期股东应占亏损介乎约人民币 55 亿元至人民币 75 亿元。

公告称，录得亏损主要是由于受房地产市场下行影响，本期部分低毛利项目结转，导致房地产业务结转毛利率下降；对物业项目计提的减值增加；以及外汇波动造成预期净汇兑损失所致。

对房地产行业而言，2022 年无疑是最艰难的一年。克而瑞的研究报告显示，2022 年，行业 TOP100 房企全年累计业绩规模同比降低 41.6%，多数规模房企深陷负增长困局，有近 9 成百强房企累计业绩同比下跌，业绩同比降幅大于 50% 的企业数量达到 36 家。

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在如此严苛的市场环境下，房企利润指标的下滑在所难免。据统计，截至 3 月 13 日，已经至少有 75 家 A 股和港股上市房企发布了 2022 年度业绩预告或业绩快报，45 家企业预计预亏，其中 34 家央企、国企和混合所有制企业中有 17 家预告 2022 年归股净利润亏损；41 家民营企业中有 28 家预告去年归股净利润亏损。

过去一年，大量民营房企挣扎在生存线上，暴雷消息时有传出。碧桂园积极应对内外部挑战，销售依然保持业内领先地位，近 70 万套的房屋交付量也居于行业领先地位，且目前未出现任何违约或延迟支付本息的情况，成为了获监管部门认可、具标杆意义的示范民营房企，展现出足够的经营韧性和头部企业的担当。

没有一个冬天不可逾越，没有一个春天不会来临。3 月 7 日，住房和城乡建设部部长倪虹在全国两会上表示，对房地产市场的企稳回升充满信心，并强调对优质房企一视同仁，支持优质国有房企和优质的民营房企，改善他们的资产负债状况，满足他们合理的融资需求。

申银万国预计房地产行业销售将逐步改善，优质房企成长空间打开，将受益于政策放松和格局优化双重利好。

房企业绩普遍下滑 碧桂园表现出较强的抗周期韧性

2022 年，虽然房地产政策不断优化，但效果尚不明显，行业信心处在低位、市场需求和购买力不足，导致全国房地产市场整体仍处在深度调整阶段。国家统计局的数据显示，2022 年，全国商品房销售面积 135837 万平方米，同比下降 24.3%，商品房销售额 133308 亿元，同比下降 26.7%，其中，住宅的销售面积及销售额分别同比下降了 26.8%、28.3%。

个体企业的销售数据更为直观。据中指研究院统计，2022 年，TOP100 房企销售总额为 75968.5 亿元，同比下降 41.3%。TOP100 房企权益销售额为 53602.7 亿元，权益销售面积为 33723.1 万平方米，同比分别下降 42.9% 和 48.1%。2022 年，千亿房企只剩 20 家，相较 2021 年的 43 家，降幅超过 50%。

虽然不同房企类型的销售均不同程度承压，但企业分化现象也逐渐加剧。部分企业通过稳健的财务运营、热点城市布局以及积极的推盘去化，表现出较强的抗周期韧性。根据第三方机构统计，2022 年，碧桂园的全口径销售额、权益合同销售额仍稳居行业领先地位。

鉴于过去两年行业销售面临重大挑战，业内对 2022 年房企经营业绩的应声而降也早有预期。截至 3 月 13 日，75 家已经发布业绩预告的上市房企中 45 家预亏，有 8 家预亏超 100 亿元，其中 2 家的预亏额超过 200 亿元。值得一提的是，的上市房企里，有 17 家是具备背景优势的央企、国企和混合所有制企业，可见市场之惨烈。

中指研究院分析，房企业绩下滑有六个方面的原因：一是受市场及企业流动性影响，部分房企竣工面积减少，导致房地产业务结算规模下降，营业利润减少。二是部分中小房企规模小，期内进入结转期项目较少，导致收入和利润减少。三是部分房企开始转型，导致期内支出增加。四是受新冠疫情仍在持续、房地产行业环境走弱、房地产宏观调控政策及融资环境收紧等因素叠加影响，房企开发在售的房地产项目价格在报告期内进一步下跌，存在减值迹象，期内需要计提存货跌价准备。五是自持物业受疫情、宏观经济等因素影响出租率下滑，叠加减免商户租金等因素，投资性房地产公允价值下降。六是部分房企有息负债规模仍然较大，财务费用仍然较高。

与资金链紧张、负债率高的房企不同，碧桂园、保利发展、招商蛇口等财务稳健的头部企业的利润下滑大部分是受市场客观因素影响，包括市场下行带来的毛利率下滑，计提资产减值准备同比增加，为优化资产负债表积极处置去化困难的项目等。

到期债务均如期偿付 交付量高居行业领先地位

这一轮行业危机始于流动性紧张，流动性安全与否决定了一家房企未来的生存状态，以及是否还有资格参与更高段位的行业竞争。相比盈利水平，财务健康对当下的民营房企具有更重要的意义。

碧桂园集团总裁莫斌在去年投资人电话会议上曾表示，在市场下行和市场筑底的过程中，最重要的工作是以现金流为核心，做好资产负债表和利润表的平衡，确保公司能够在行业寒冬中活下来，并在健康的市场到来后活得更好。

得益于前瞻性的降负债安排和合理的财务管理措施，2022 年上半年，碧桂园的资产负债表、现金流量表保持平稳，净负债率维持在 50% 以下，有息负债总额进一步降低，经营性现金流持续为正，期末可动用现金余额约 1480 亿元，现金短债比维持在 2 倍左右，有足够的弹性应对市场变化带来的机遇和挑战。

充盈的现金流为碧桂园确保所有债权的刚性兑付和项目的高品质交付奠定了坚实基础。截至目前，碧桂园的到期债务均如期偿付。不仅如此，该公司还持续回购境内外债券，释放了核心管理层对公司持续经营能力和偿债能力的坚定看好，提振投资者对优质民营房企的信心。

与此同时，碧桂园千方百计保交楼，坚定兑现对业主的承诺。2022 年全年，该公司累计交付近 70 万套房屋，交付量高居行业领先地位，且远超同行。其中，前三季度交付量约占全国同期交付量的 20%，相当于全国每交付 5 套房中就有 1 套房出自碧桂园。

正是因为这些昭显龙头担当的表现，碧桂园成为了监管部门选定的示范民营房企，融资渠道一直保持畅通，成功在银行间市场交易商协会及交易所的支持下发行了各类直接融资产品，是行业为数不多能够完成多品种融资发行的优质民营房企。2022 年下半年，碧桂园先后获得增信担保成功发行两期共 25 亿元中票，并通过央地合作增信模式发行 10 亿元公司债，以及获得工商银行等十家银行逾 3000 亿元意向性综合授信支持。2023 年 1 月又获批储架式注册发行 200 亿元中期票据，成为春节后当先获批储架式注册发行的房企，也是获批规模最大的民营房企之一。

莫斌在碧桂园的年会上表示，2022 年，公司打赢了关乎企业生存的 " 铁原保卫战 "，殊为不易。

曙光已经在前方。明源地产研究院认为，今年全国两会最新给出的 2023 年经济增速目标在 5% 左右，高于去年 3% 的实际增速，释放出了推动经济实现整体好转、回归潜在增长率的积极信号。房地产作为国民经济的支柱性产业，依然有着不可替代的重要地位和拉动经济的重要责任。两会也明确对房地产定调了 " 防风险，促需求 " 的核心，政策的春风已然在预示着行业即将走出困境，向着健康的高质量发展期迈进。

摩根大通也表示，尽管盈利警告可能会暂时影响情绪，但这实际上可能是坏消息出清，预计地产行业会逐渐恢复。除了央企、国企，经历过严寒考验的优质民营房企也将迎来更广阔的发展前景。